【福岡市の相続税相談事例】父が老人ホームに入居していた自宅に小規模宅地等の特例を適用し、相続税が450万円少なくなるケース

※本記事は、相続税の制度や注意点をご紹介するための想定事例です。実際のお客様の相談・対応実績ではありません。家族構成や財産の金額も説明用の設定です。

「父が亡くなる3年前から老人ホームに入居していました。私は実家に住み続けていますが、自宅の土地について相続税の特例は使えるのでしょうか？」

相続税には、自宅の土地の評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」があります。

ただし、亡くなった方が老人ホームに入居していた場合には、特例が使えるのか判断に迷うことがあります。

実際には、老人ホームに入居していても、一定の要件を満たせば自宅の土地について小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。

今回は、父が老人ホームに入居した後も長男が実家に住み続けていた場合の想定事例をご紹介します。

ご相談内容｜老人ホームに入居していた父の自宅を長男が相続

福岡市東区に自宅を所有していた父が亡くなり、長男と次男の2人が相続人となりました。母はすでに亡くなっています。

父は長男と同居していましたが、3年前に要介護認定を受け、介護付き有料老人ホームに入居しました。

父が老人ホームに入居した後も、長男は実家に住み続け、父が亡くなった時点でも生活していました。

相続財産は次のとおりです。

家族で話し合った結果、長男が自宅の土地と建物を相続し、次男が預貯金を相続する予定です。

長男は、父が老人ホームに入居してからも実家に住み続けていました。

しかし、父自身は亡くなる3年前から老人ホームで生活していたため、父が亡くなる直前まで自宅に住んでいなくても、小規模宅地等の特例を適用できるのか疑問に思っていました。

確認したこと①｜老人ホームに入居していても特例を使える場合がある

小規模宅地等の特例は、亡くなった方が住んでいた自宅の土地について、一定の要件を満たせば330㎡までの評価額を80％減額できる制度です。

父が老人ホームに入居していた場合でも、一定の要件を満たせば、入居前に住んでいた自宅を引き続き居住用の宅地として取り扱うことができます。

今回の想定事例では、次の点が重要になります。

• 父は要介護認定を受けていた
• 入居先は制度の対象となる介護付き有料老人ホームだった
• 父の入居後も、長男が引き続き自宅に住んでいた
• 父の入居後、自宅を賃貸に出したり、新たに第三者の居住用にしたりしていない

これらの事情から、父が老人ホームに入居していたことだけを理由に、小規模宅地等の特例が使えなくなるわけではありません。

なお、すべての高齢者向け施設が対象になるわけではありません。施設の種類や要介護認定等の状況、入居後の自宅の利用状況などを確認する必要があります。

確認したこと②｜長男が申告期限まで住み続けることも重要

小規模宅地等の特例は、自宅の土地を誰が相続するかによって適用要件が異なります。

今回の長男は、父が老人ホームへ入居する前から同居しており、父の入居後も引き続き実家で生活していました。

このような場合、長男が自宅の土地を相続し、相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、土地を所有することなどの要件を満たせば、特例の対象となる可能性があります。

一方、相続税の申告期限より前に長男が転居したり、土地を売却したりすると、特例が使えなくなる場合があります。

そのため、相続後の自宅の利用予定まで確認しておくことが大切です。

確認したこと③｜土地評価額4,500万円が900万円に

今回の自宅の土地は300㎡であり、特定居住用宅地等の限度面積330㎡以内です。

土地全体が特例の対象となる前提では、評価額は次のようになります。

4,500万円 × 80％ ＝ 3,600万円（減額）

4,500万円 − 3,600万円 ＝ 900万円

小規模宅地等の特例によって、土地の相続税評価額を4,500万円から900万円に減額できます。

この結果、相続財産の合計額は次のようになります。

※父に配偶者はなく、法定相続人は子ども2人です。債務・葬式費用、生前贈与加算、その他の税額控除等はない設定です。

相続税の総額は、課税遺産総額を法定相続分の2分の1ずつに分けて税率を適用し、合計して計算しています。

特例なしの場合は、各1,900万円に15％の税率を適用し、50万円を控除するため、235万円×2人＝470万円です。

特例ありの場合は、各100万円に10％の税率を適用するため、10万円×2人＝20万円となります。

今回の設定では、小規模宅地等の特例によって相続税の総額が450万円少なくなる計算です。

今回の解決結果｜老人ホーム入居後も特例の対象となることを確認

今回の想定事例では、父の老人ホーム入居前後の生活状況や、長男の居住状況を整理することで、自宅の土地について小規模宅地等の特例を適用できる見込みとなりました。

長男が申告期限まで居住・所有を継続し、必要な遺産分割と申告手続きを行えば、相続税の総額は470万円から20万円になる計算です。

ただし、この特例は自動的に適用されるものではありません。

相続税の申告書に小規模宅地等の特例に関する明細書や必要書類を添付して申告する必要があります。

老人ホームの入居契約書、要介護認定等の状況が分かる資料、長男の居住実態を確認できる資料なども整理しておくとよいでしょう。

このケースのポイント｜老人ホーム入居だけで判断しない

今回のケースで重要なのは、父が亡くなった時点で自宅に住んでいなかったという事実だけで判断しないことです。

老人ホームに入居した経緯や自宅の利用状況、相続人が誰であるかによって、小規模宅地等の特例の適用可否は変わります。

また、長男が父の入居前から住んでいた場合と、父の入居後に新たに住み始めた場合とでは、判断が異なることがあります。

相続税の申告前に、これらの事情を確認することが大切です。

福岡市で実家の相続税についてお悩みの方へ

「親が老人ホームに入っていたので、小規模宅地等の特例が使えないと思っている」

「実家を相続する予定だが、土地の評価額が高くて心配」

「相続税をできるだけ抑えたいが、どのように申告すればよいか分からない」

このような場合は、土地の評価額だけでなく、相続前の居住状況や遺産分割の内容も確認することが重要です。

福岡市中央区天神の「ふくおか相続税相談室 ほっと！」では、相続税申告や土地の評価、小規模宅地等の特例についてご相談を承っています。

相続税がどのくらいかかるか分からない段階でも、お気軽にご相談ください。

参考資料

• 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
• 国税庁「No.4155 相続税の税率」
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm
• 国税庁「No.4102 相続税がかかる場合」
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4102.htm